Espaces collaboratifs : nouvelles tendances

Le bureau n'a pas disparu avec le télétravail. Il a changé de rôle. Aujourd'hui, on y vient surtout pour collaborer, apprendre et se rencontrer. Chez STARC et Optibim, nous accompagnons des entreprises, des pouvoirs publics et des investisseurs qui réaménagent leurs surfaces. Voici ce que nous observons sur le terrain et ce que cela implique, sur le plan de l'architecture comme sur celui des techniques.

Un parc de bureaux qui se transforme

Bruxelles donne une bonne mesure de ce mouvement. Selon l'Observatoire des bureaux de perspective.brussels, le taux de vacance était en 2020 de 7,7 % à l'échelle de la Région, contre 7,5 % en 2019. Ce chiffre moyen cache de grandes différences : 61 % des surfaces vacantes sont logées dans des immeubles de plus de 15 ans, et la vacance était plus forte dans certains quartiers décentralisés de la deuxième couronne.

Une étude plus récente de perspective.brussels, menée avec la Task Force Bureaux, a recensé un peu plus d'un million de m² de bureaux vides à Bruxelles en mars 2022. En résumé, les surfaces bien situées et bien équipées trouvent preneur. Les autres doivent se réinventer.

En Wallonie, le mouvement a pris une autre forme : celle des tiers-lieux. Coworking | Digital Wallonia est le réseau des espaces de coworking wallons développé depuis 2011 par le Gouvernement wallon, coordonné par l'Agence du Numérique. Ces espaces reposent sur trois piliers, Work, Learn et Connect. On y retrouve l'idée centrale des nouveaux bureaux : un bon poste de travail ne suffit plus, il faut aussi un lieu où se forment une communauté et des échanges.

Les nouveaux types d'espaces

Le plateau paysager uniforme recule. Il laisse place à des espaces pensés selon l'activité, avec des zones dédiées à chaque usage. Voici les types que nous intégrons le plus souvent dans nos programmes :

• des postes partagés (flex desk), réservables, avec rangements individuels (casiers) ;
• des cellules de concentration, petites et bien isolées du bruit, pour le travail en solo ou les appels ;
• des salles de projet équipées pour la visioconférence, où une partie de l'équipe est à distance ;
• des espaces informels (cuisine, coin café, gradins) qui favorisent les échanges spontanés ;
• des espaces modulables, cloisonnés par du mobilier ou des parois mobiles, pour les formations et les événements.

Un exemple chiffré aide à se faire une idée. Prenons une équipe de 40 personnes, présentes en moyenne trois jours sur cinq. Les jours de pointe, le taux de présence dépasse souvent la moyenne. Pour ne pas créer de frustration, il faut dimensionner l'espace sur ces jours de pointe, pas sur la moyenne. On peut par exemple prévoir 28 à 30 postes, plus une dizaine de places dans des espaces alternatifs. Ce ratio reste à ajuster à chaque organisation : il dépend des métiers, des rituels d'équipe et de la politique de télétravail. Une analyse de l'occupation réelle sur quelques semaines vaut mieux que n'importe quelle règle générale.

Le piège le plus fréquent : supprimer des postes sans créer d'espaces de repli. Le bruit devient alors le premier motif de plainte, et les équipes repartent en télétravail.

Qualité de l'air, acoustique et lumière

Un espace collaboratif accueille une occupation variable et parfois très dense. C'est là que le bureau d'études joue un rôle décisif.

La qualité de l'air est encadrée par le Code du bien-être au travail. Selon le SPF Emploi, Travail et Concertation sociale, l'employeur doit prendre les mesures techniques et/ou organisationnelles nécessaires pour veiller à ce que la concentration de CO2 dans les locaux de travail soit généralement inférieure à 900 ppm. Cela correspond à un débit minimal de ventilation de 40 m3 par heure et par personne présente (art. III.1-34, §3, paragraphe 1er du code). Une dérogation à 1200 ppm, ou 25 m³/h par personne, reste possible pour un environnement à faibles émissions démontré par l'analyse des risques. Toutefois, cette possibilité de dérogation nécessite l'avis préalable du comité et du conseiller en prévention compétent.

Traduit en ordres de grandeur, cela donne :

• une salle de réunion de 12 personnes demande environ 480 m³/h d'air neuf ;
• un plateau de 30 postes occupés en demande environ 1 200 m³/h ;
• un espace événementiel de 60 personnes monte à 2 400 m³/h, mais seulement quelques heures par semaine.

Avec une occupation aussi variable, une ventilation à débit constant gaspille de l'énergie ou manque d'air selon les moments. Chez Optibim, nous privilégions en général une ventilation à la demande, pilotée par des sondes de CO2 et de présence, avec une vérification de son impact sur la performance énergétique (PEB) du bâtiment.

L'acoustique mérite la même rigueur : absorbants au plafond, cloisons qui montent jusqu'à la dalle pour les cellules fermées, attention aux transmissions par les gaines techniques. Côté lumière, les postes les plus utilisés gagnent à être placés près des façades. Les salles de visioconférence, elles, supportent mieux un éclairage artificiel maîtrisé.

Transformer plutôt que construire

Beaucoup de projets d'espaces collaboratifs se font dans des bâtiments existants : immeubles de bureaux des années 1970 à 1990, anciennes écoles, dépendances de fermes en Hesbaye ou dans le Brabant wallon. Transformer demande de bien connaître l'existant.

Il faut d'abord vérifier trois points :

• la portance des planchers, surtout si l'on crée des espaces de réunion denses ou des archives compactes ;
• la hauteur libre disponible pour faire passer de nouvelles gaines de ventilation ;
• le statut urbanistique : un changement d'affectation ou une modification importante peut nécessiter un permis, selon le CoDT en Wallonie ou le CoBAT à Bruxelles. Mieux vaut vérifier dès l'esquisse.

La réflexion va parfois plus loin. À Bruxelles, l'Observatoire des bureaux note que la conversion de bureaux en logements contribue en 2018 et 2019 à quelque 20% de la production nette de logements en Région de Bruxelles-Capitale. Pour un investisseur, un projet mixte peut être une option sérieuse : une partie en espaces de travail partagés, une partie en logements.

Notre méthode en quatre étapes

Pour les projets d'aménagement ou de transformation, nous suivons une démarche éprouvée :

• Relevé : BimBot scanne le bâtiment en 3D et produit une maquette BIM fiable. On évite ainsi les mauvaises surprises sur les hauteurs, les poutres et les gaines existantes.
• Diagnostic d'usage : entretiens avec les équipes, analyse des taux de présence, inventaire des activités réelles.
• Conception intégrée : les architectes et architectes d'intérieur de STARC travaillent avec les ingénieurs d'Optibim (stabilité, HVAC, électricité, PEB) sur une même maquette.
• Phasage : Chronoplan organise les travaux, souvent dans un bâtiment encore occupé, par zones et par week-ends si nécessaire.

Nous appliquons d'ailleurs ces principes dans nos propres bureaux de Gembloux, où collaborent au quotidien nos architectes, nos ingénieurs et notre équipe BIM.

Parlons de votre projet

Vous envisagez de réaménager vos bureaux, de transformer un bâtiment en espace de travail partagé ou de reconvertir un immeuble de bureaux vieillissant ? Les équipes de STARC et d'Optibim peuvent étudier avec vous la faisabilité, le programme et les techniques, dès le premier relevé. Contactez-nous à Gembloux pour une première rencontre.