Nieuwe trends in samenwerkruimtes

Het kantoor is niet verdwenen door telewerk. Het heeft een andere rol gekregen. Vandaag komt men er vooral om samen te werken, te leren en elkaar te ontmoeten. Bij STARC en Optibim begeleiden wij bedrijven, overheden en investeerders die hun ruimtes heringen. Hier volgt wat wij op het terrein vaststellen en wat dit betekent, zowel architecturaal als technisch.

Een kantorenpark in verandering

Brussel geeft een goede indicatie van deze beweging. Volgens het Kantorenobservatorium van perspective.brussels bedroeg de leegstandsgraad in 2020 7,7 % op het niveau van het Gewest, tegenover 7,5 % in 2019. Dit gemiddelde cijfer verhult grote verschillen: 61 % van de leegstaande oppervlakte bevindt zich in gebouwen van meer dan 15 jaar oud, en de leegstand was hoger in bepaalde gedecentraliseerde wijken van de tweede kroon.

Een recentere studie van perspective.brussels, uitgevoerd samen met de Task Force Bureaux, telde in maart 2022 iets meer dan een miljoen m² leegstaande kantoren in Brussel. Kort gezegd: goed gelegen en goed uitgeruste oppervlaktes vinden een huurder. De rest moet zich heruitvinden.

In Wallonië nam deze beweging een andere vorm aan: die van de derde plekken (tiers-lieux). Coworking | Digital Wallonia is het netwerk van Waalse coworkingruimtes dat sinds 2011 door de Waalse Regering wordt ontwikkeld en gecoördineerd door het Agence du Numérique. Deze ruimtes steunen op drie pijlers: Work, Learn en Connect. Hierin herkennen we het centrale idee van de nieuwe kantoren: een goede werkplek volstaat niet meer, er is ook een plek nodig waar een gemeenschap en uitwisseling kunnen ontstaan.

De nieuwe soorten ruimtes

De uniforme open kantoorruimte verliest terrein. Ze maakt plaats voor ruimtes die per activiteit worden ontworpen, met zones die zijn afgestemd op elk gebruik. Dit zijn de types die wij het vaakst opnemen in onze programma's:

• gedeelde werkplekken (flexplekken), reserveerbaar, met individuele opbergruimte (lockers);
• concentratiecellen, klein en goed geïsoleerd tegen geluid, voor solowerk of telefoongesprekken;
• projectruimtes uitgerust voor videoconferenties, waar een deel van het team op afstand aanwezig is;
• informele ruimtes (keuken, koffiehoek, tribunes) die spontane uitwisselingen bevorderen;
• modulaire ruimtes, afgescheiden met meubilair of verplaatsbare wanden, voor opleidingen en evenementen.

Een cijfervoorbeeld helpt om dit te concretiseren. Neem een team van 40 personen, gemiddeld drie dagen op vijf aanwezig. Op piekdagen ligt de aanwezigheidsgraad vaak hoger dan het gemiddelde. Om frustratie te vermijden, moet de ruimte worden gedimensioneerd op die piekdagen, niet op het gemiddelde. Men kan bijvoorbeeld 28 tot 30 werkplekken voorzien, plus een tiental plaatsen in alternatieve ruimtes. Deze verhouding moet voor elke organisatie worden aangepast: ze hangt af van de functies, de teamgewoonten en het telewerkbeleid. Een analyse van de werkelijke bezetting over enkele weken is waardevoller dan elke algemene regel.

De meest voorkomende valkuil: werkplekken schrappen zonder alternatieve ruimtes te creëren. Geluid wordt dan de belangrijkste klacht, en de teams keren terug naar telewerk.

Luchtkwaliteit, akoestiek en licht

Een samenwerkruimte kent een wisselende en soms zeer dichte bezetting. Precies daar speelt het studiebureau een beslissende rol.

De luchtkwaliteit wordt geregeld door de Codex over het welzijn op het werk (Code du bien-être au travail). Volgens de FOD Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg moet de werkgever de nodige technische en/of organisatorische maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat de CO2-concentratie in de werkruimtes doorgaans onder de 900 ppm blijft. Dit komt overeen met een minimaal ventilatiedebiet van 40 m³ per uur per aanwezige persoon (art. III.1-34, §3, eerste alinea van de codex). Een afwijking tot 1200 ppm, of 25 m³/u per persoon, blijft mogelijk voor een omgeving met bewezen lage emissies volgens de risicoanalyse. Deze afwijking vereist echter het voorafgaand advies van het comité en de bevoegde preventieadviseur.

Vertaald naar concrete grootteordes geeft dit:

• een vergaderzaal voor 12 personen vraagt ongeveer 480 m³/u verse lucht;
• een kantoorvloer met 30 bezette werkplekken vraagt ongeveer 1.200 m³/u;
• een evenementenruimte voor 60 personen loopt op tot 2.400 m³/u, maar slechts enkele uren per week.

Bij zo'n wisselende bezetting verspilt een ventilatie met constant debiet energie of schiet ze tekort aan lucht, naargelang het moment. Bij Optibim geven wij doorgaans de voorkeur aan vraaggestuurde ventilatie, aangestuurd door CO2- en aanwezigheidssensoren, met een controle van de impact op de energieprestatie (EPB) van het gebouw.

De akoestiek verdient dezelfde nauwkeurigheid: absorberend plafondmateriaal, wanden die tot aan de vloerplaat doorlopen voor gesloten cellen, aandacht voor geluidsoverdracht via technische kokers. Op het vlak van licht is het aangewezen om de meest gebruikte werkplekken dicht bij de gevels te plaatsen. Videoconferentiezalen daarentegen verdragen beheerste kunstverlichting beter.

Transformeren in plaats van bouwen

Veel projecten voor samenwerkruimtes vinden plaats in bestaande gebouwen: kantoorgebouwen uit de jaren 1970 tot 1990, oude scholen, bijgebouwen van boerderijen in Haspengouw of Waals-Brabant. Transformeren vereist een grondige kennis van de bestaande toestand.

Eerst moeten drie punten worden gecontroleerd:

• de draagkracht van de vloeren, vooral bij dicht bezette vergaderruimtes of compacte archieven;
• de beschikbare vrije hoogte om nieuwe ventilatiekokers door te trekken;
• de stedenbouwkundige status: een bestemmingswijziging of een belangrijke aanpassing kan een vergunning vereisen, volgens het CoDT (Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling) in Wallonië of het CoBAT (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) in Brussel. Dit is best al bij de schetsfase te controleren.

De denkoefening gaat soms nog verder. In Brussel merkt het Kantorenobservatorium op dat de omzetting van kantoren naar woningen in 2018 en 2019 bijdroeg tot ongeveer 20 % van de netto woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Voor een investeerder kan een gemengd project een serieuze optie zijn: een deel gedeelde werkruimtes, een deel woningen.

Onze methode in vier stappen

Voor inrichtings- of transformatieprojecten volgen wij een bewezen aanpak:

• Opmeting: BimBot scant het gebouw in 3D en levert een betrouwbaar BIM-model op. Zo vermijden we onverwachte verrassingen met bestaande hoogtes, balken en kokers.
• Gebruiksdiagnose: gesprekken met de teams, analyse van de aanwezigheidsgraden, inventarisatie van de werkelijke activiteiten.
• Geïntegreerd ontwerp: de architecten en interieurarchitecten van STARC werken samen met de ingenieurs van Optibim (stabiliteit, HVAC, elektriciteit, EPB) op één en hetzelfde model.
• Fasering: Chronoplan organiseert de werken, vaak in een gebouw dat nog in gebruik is, per zone en indien nodig per weekend.

Wij passen deze principes trouwens ook toe in onze eigen kantoren in Gembloux, waar onze architecten, ingenieurs en BIM-team dagelijks samenwerken.

Laten we over uw project praten

Overweegt u om uw kantoren te heringen, een gebouw om te vormen tot gedeelde werkruimte of een verouderd kantoorgebouw te herbestemmen? De teams van STARC en Optibim onderzoeken samen met u de haalbaarheid, het programma en de technieken, vanaf de eerste opmeting. Neem contact met ons op in Gembloux voor een eerste kennismaking.