Architectuur en erfgoed verleden en toekomst verzoenen

Een hoevecomplex met vierkante opstelling, een herenhuis, een oude pastorie: dit soort gebouwen heeft een waarde die verder reikt dan hun oppervlakte. Om ze comfortabel, energiezuinig en conform te maken, moet u rekening houden met een regelgevend kader dat de voorbije twee jaar sterk is geëvolueerd. Dit is wat wij op het terrein zien, bij STARC en Optibim, en wat u moet weten voordat u de eerste lijn tekent.

De precieze status van uw gebouw bepalen

Alles begint met een eenvoudige vraag: is uw pand beschermd, en op welke basis. Het antwoord bepaalt de procedure, de termijnen en de mogelijke steunmaatregelen.

In Wallonië bestaan er meerdere niveaus naast elkaar:

• Het geklasseerde goed, met de strengste beperkingen maar ook de belangrijkste steun.
• De bewaringslijst, voor dringende situaties. Volgens het Waalse Erfgoedagentschap (AWaP) is dit een tijdelijke maatregel van 6 maanden, waarmee het bedreigde goed gedurende die periode wordt beschermd, aangezien bijna alle gevolgen van een klassering erop van toepassing zijn.
• De beschermingszone rond een geklasseerd goed. De gevolgen ervan zijn vooral procedureel en hebben impact op de afgifte van het stedenbouwkundig attest nr. 2, de stedenbouwkundige vergunning en de verkavelingsvergunning.
• De gewestelijke inventaris. De opname van een goed in de inventaris kan gewoon zijn (ingeschreven goed) of met een 'pastille' (gepastilleerd goed). Een pastille wijst op een bijzondere erfgoedwaarde die voor dat goed werd vastgesteld.

In Brussel maakt het CoBAT (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, BWRO) ook een onderscheid tussen geklasseerde goederen, goederen op de bewaringslijst en goederen die op de inventaris staan. De Directie Cultureel Erfgoed van urban.brussels is hiervoor het aanspreekpunt.

Een eerste valkuil om te vermijden: vertrouwen op het geheugen van de verkoper of de buur. Controleer de status op de gewestelijke geoportalen of bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente, indien mogelijk vóór het ondertekenen van een compromis.

In Wallonië heeft het CoPat de volgorde van de stappen veranderd

Het nieuwe Waalse Erfgoedwetboek (CoPat), van kracht sinds 1 juni 2024, verduidelijkt, structureert en harmoniseert de wettelijke bepalingen. Voor een geklasseerd goed is de erfgoedvergunning de grote nieuwigheid. De Union des Villes et Communes de Wallonie omschrijft deze als een onmisbare voorwaarde voorafgaand aan de indiening van een stedenbouwkundige vergunning voor een geklasseerd goed.

Concreet betekent dit:

• Voorafgaande erfgoedvergaderingen. Het AWaP behandelt en volgt deze erfgoedvergaderingen op, waarbij de Koninklijke Commissie voor Monumenten, Landschappen en Opgravingen betrokken wordt.
• Nauwelijks vrijstellingen. Er is slechts één uitzondering op de aanvraag van een erfgoedvergunning: onderhoudswerken zonder subsidieaanvraag.
• Een geldigheidsduur om in de planning op te nemen: de vergunning geldt 5 jaar voor handelingen en werken, en 2 jaar voor activiteiten en evenementen.
• Voor terugkerend onderhoud is er het operationeel erfgoedplan, gelijkgesteld met een erfgoedvergunning met een verlengde geldigheid van maximaal 10 jaar.

Op het vlak van financiering herinnert het AWaP eraan dat geklasseerde goederen gezamenlijke subsidies kunnen krijgen van Wallonië, de provincie en de gemeente voor restauratiewerken. Twee praktische regels hebben een echte impact op de planning: de gecumuleerde subsidies mogen niet meer dan 100 % van het totale bedrag van de werken bedragen, en de werken mogen pas starten na ontvangst van het ondertekende besluit.

Een aandachtspunt voor dit jaar: als gevolg van de beslissing van de Waalse Regering over de begroting 2026 zal het in 2026 niet mogelijk zijn om een subsidieaanvraag in te dienen voor werken aan een gepastilleerd goed. Als uw project hiervan afhangt, is het beter om het te spreiden in de tijd dan de werf te vroeg te starten.

In Brussel, duidelijke percentages en strikte voorwaarden

Voor geklasseerde goederen preciseert urban.brussels dat het percentage 80 % bedraagt voor publieke begunstigden, terwijl voor private begunstigden de basispercentages 40 % of 50 % bedragen voor werken aan de buitenschil, met mogelijke verhogingen afhankelijk van het inkomen, de situatie van het pand of het type werken. In ruil daarvoor aanvaardt de begunstigde controlebezoeken en levert hij bij afloop van de werken een restauratieverslag met beschrijving van de belangrijkste ingrepen.

Voor niet-geklasseerde elementen die zichtbaar zijn vanaf de straat (sgraffito's, smeedwerk, gevelschrijnwerk) wordt de premie klein erfgoed vaak onvoldoende benut. Er wordt geen enkele financiële steun toegekend voor onderhoudswerken of reeds uitgevoerde werken. Goed nieuws voor mede-eigendommen: de plafonds (10.000 € of 15.000 € per periode van 5 jaar) gelden per eigendomseenheid (en niet langer per gebouw).

Energieprestatie en erfgoed, geen automatische vrijstelling

Dit is het punt waarover de meeste misverstanden bestaan. Veel eigenaars denken dat een beschermd gebouw ontsnapt aan de EPB-vereisten (PEB). Dat klopt niet.

In Wallonië geeft de SPW Energie aan dat voor gebedshuizen en gebouwen die geklasseerd zijn of op de erfgoedinventaris staan, de uitzondering niet automatisch wordt toegekend. Ze moet worden verantwoord in de EPB-verklaring (PEB) die bij de vergunning wordt gevoegd, en een uitzondering kan niet achteraf worden geregulariseerd. Een andere belangrijke nuance, aangehaald door Embuild Wallonie: als enkel de gevels geklasseerd zijn, moeten alle ingrepen aan de overige delen (dak, vloer, ramen, ...) wel aan de vereisten voldoen.

In Brussel preciseert Leefmilieu Brussel dat het de vergunningverlenende overheid is die beslist of er al dan niet een EPB-erfgoedafwijking (PEB) wordt opgelegd. Het kader wordt bepaald door het besluit van 6 juni 2024 tot vaststelling van de criteria en de procedure voor afwijking van de EPB-eisen en de eisen inzake decarbonisatiemaatregelen.

Op Europees niveau bepaalt richtlijn 2024/1275 dat het Gewest bepaalde normen buiten toepassing kan laten voor beschermde gebouwen, voor zover de toepassing van die normen het karakter of het uitzicht ervan op een onaanvaardbare manier zou wijzigen. De omzetting ervan is nog aan de gang, wat rechtvaardigt om de gewestelijke teksten nauwlettend te volgen.

Op technisch vlak ontslaat een afwijking niet van goed werk. Onze ingenieurs van Optibim letten in het bijzonder op enkele punten:

• De isolatie langs de binnenzijde van dikke muren in baksteen of natuursteen, die het dauwpunt kan verplaatsen en de ingemetselde balkkoppen in gevaar kan brengen. Een hygrothermische studie is vaak noodzakelijk.
• De keuze voor dampopen materialen (kalk, houtvezel, hennep) in plaats van dampdichte systemen.
• De luchtdichtheid, gemeten met een blowerdoortest, waarmee vaak veel winst te behalen valt zonder de gevels aan te raken.
• De discrete doorvoer van technieken (ventilatie, verwarming, elektriciteit) in volumes die daar nooit voor ontworpen werden.

Onze aanpak, van opmeting tot werf

Bij een oud gebouw is ontwerpen op basis van benaderende plannen de duurste fout. Zo pakken wij het aan:

1. Nauwkeurige opmeting van de bestaande toestand door BimBot: 3D-scanner, drone voor de daken en 360°-foto's. Vervormingen, scheve muren en de werkelijke diktes komen meteen aan het licht.
2. Kruisdiagnose: stabiliteit van vloeren en dakgebinten, vochtigheid, staat van het metselwerk, energetisch potentieel.
3. Voorbereiding van de erfgoedvergaderingen met heldere documenten, die duidelijk maken wat behouden, gerestaureerd of verbouwd wordt.
4. EPB-afweging (PEB): een uitzondering of afwijking wordt enkel verantwoord waar ze gegrond is, en elders wordt gestreefd naar maximale prestaties.
5. Realistische planning met Chronoplan, die rekening houdt met de termijnen voor vergunningen en subsidiebesluiten.

De valkuilen die wij het vaakst tegenkomen: een werf die start voor het subsidiebesluit er is, binnenisolatie geplaatst zonder studie, ramen vervangen zonder de status van de gevel te controleren, of een budget opgemaakt zonder voorafgaande studies te voorzien.

Van bij de start met het juiste team spreken

Bent u eigenaar van een oud gebouw, al dan niet geklasseerd, en heeft u een project voor renovatie, verbouwing of herbestemming tot woningen. De teams van STARC en Optibim kunnen de status ervan analyseren, de opmeting uitvoeren en u begeleiden bij de stappen bij het AWaP, urban.brussels en de gemeenten. Neem contact met ons op in Gembloux voor een eerste gesprek over uw project.

Frédéric Odent, bestuurder